原標題：煙臺"旺"季誤入八大死胡同 降不降價左右為難
今年的市場大環境注定了這個金九銀十極高的話題性，以往的傳統旺季更多了幾分開發商和購房者“決一勝負”的意味，經過了幾個月的膠著，全年任務、去庫存以及剛需的必要都到了一個臨界，對于開發商來說降或者不降、對于購房者而言等還是不等都是最后時機了。然而，降價和出手也不是一場“說走就走的旅行”，正是因為種種的矛盾心態才造成了長久的膠著，問題的答案卻不是誰能蓋棺定論的，在這個秋風漸涼的時節，煙臺"旺"季誤入"八大死胡同"......
一號胡同：降不降左右難
今年市場最大的疑問歸根結底就一句話“房價還能不能降了”？正如一位業內人士所說，想買房的人大有人在，大家之所以觀望就是對房價下跌還有期待。誠然，除了買別墅的土豪們，對于普通購房者來說，價格始終是關注的最大焦點，尤其是市場還出現了降價的苗頭，等一等成了不約而同的選擇。市場今年的大格局已經基本定調兒，房企想要翻盤，唯一的機會就在9—10月份了，去化庫存回籠資金壓力不小。在目前的市場環境下，只要項目的價格夠有誠意，短期內的銷量必然會有提升，中海國際社區打出最低價4980元/平后，迅速吸引購房者，龍口人張先生一次性搶購了兩套，用他的話說：“主要是價格，實在太出乎意料了。”中海國際社區的網簽量也直逼500套大關。
雖說有了第一個吃螃蟹的人，但貿然降價的風險也不容小覷，且不說降價后老業主的“一哭二鬧三上吊”，業內圈子也早有共識，任誰也不敢太過直白的說出“降價”二字，有些時候降價也許會激發個別項目一時的銷售量，但從長遠看，也會向購房者傳遞另一個信息——“市場果然是不好的，再堅持一下，價格肯定會再降”，畢竟買房不買跌還是普遍心理。優惠成了比較保險的說法，但這優惠的力度怎么拿捏，也不是個容易事兒。
二號胡同：等不等挺糾結
開發商矛盾降不降，購房者糾結等不等，畢竟僵持了數月就是為了等待房價下跌，但是從目前的煙臺市場看，除了個別項目優惠較大，或者新項目定價較低外，降價潮似乎還很遙遠，不過對于剛需們來說，如果這段時間還不出手就只能等到明年了，而房價到了明年還會不會像現在這樣維穩也很難說。
從搜房網9月看房團的情況看，購房者的置業熱情有了明顯提升，很多購房者已經不再等待，到市場上去看一看有沒有合適的房源是不少人的心態，想及時出手的人不在少數，因此對于樓盤的優惠格外關注。還有部分需求不是十分迫切的購房者則表示會再觀望一下，還有人對于房價的下跌仍然信心十足，但整體來看，季節性的回暖還是值得期待的。
三號胡同：說好的開盤呢？
不管市場如何冷淡，按照推廣節點要入市的房子一個也不能少，只是購房者的觀望勢必會影響蓄客，能不能按照既定的時間面世難說。從8月開始，已經有不少項目搶先入市了，據搜房網數據監控8月開盤項目15個，開盤率53.6%。此外，在8月末有28個項目有計劃在9月開盤，但9月已經過去大半，說好的開盤實際上只有有限的幾個，大部分項目還沒有入市。不過，在8月預售樓盤中，不少項目預售體量較大，預售房源達到7814套，年前的清倉是勢在必行的，后續將開盤的項目應該不在少數。
四號胡同：限購雖松限貸仍緊
樓市上半段的慘淡讓地方政府終于坐不住了，解除限購的熱潮在全國迅速鋪開，從目前的效果看，解除限購讓不少城市的成交量在短期有了一定的復蘇，但短暫的“回暖”之后，不少城市重新回歸平淡，其一大原因就是調控市場的另一高壓線“限貸”尚未放松，而業內人士也直言，限貸對于市場的影響更大。有業內人士認為，限購解除畢竟只解決了購房資格的問題，限貸的放松才會進一步解決資金的問題。還有人分析稱，購房門檻的放開將會讓更多被制約的購房需求進入市場，特別是改善性需求。然而限貸仍是關鍵點，調整限貸政策才能使樓市有望實現階段性回暖。
五號胡同：優惠怎么做才最吸引眼球？
在目前的市場環境下，不給優惠的房企還是少數，據搜房網統計，9月煙臺6區優惠折扣盤(住宅和別墅)總量為242個，但是優惠怎么做才能吸引購房者呢？除了傳統的折扣、送面積、送禮品等，根據搜房以往的調查顯示，像鼎城國翠最高50萬貸款免息、青樺逸景看房團獨家優惠總房款直減6萬、富麗紫玉花園特價房一口價4400元/平等更加實用和直白的優惠方式才更受購房者喜愛。此外，新盤的定價受到市場影響更加接地氣，中海國際社區最低價4980元/平、鉑悅府5070元/平......有了這樣的項目在前，對其片區周邊和競品項目的定價很難說沒有影響。
六號胡同：一條城鐵能救多少房源？
地處交通末端一直是驕傲的煙臺人心頭大痛，至今尚無城鐵更是顏面受損，而交通的發達程度對于一個城市的出行、經濟、文化、人口導入、產業開發等各方面的發展意義非凡，因此已經進入尾期的青煙威榮城際鐵路受到了各方關注，特別是不少主打城鐵牌的樓盤，在煙臺最明顯的就是桃村，此外還有牟平養馬島周邊以及福山、芝罘、萊山的部分片區。從城鐵定案之時，桃村附近就崛起了大量樓盤，而其仰仗的唯一就是城鐵的開通了。如果打開一張搜房圖，在密密麻麻的樓盤中，有一個區域的樓盤密度令人咂舌，那就是牟平區。地盤較大的牟平區最近幾年借著房地產的東風賣了大量地塊，這些樓盤，特別是養馬島周圍的項目多打折旅游地產、養生地產的名號，外來人口是一大主力，但在如今的市場環境下，內外銷售都不怎么給力，城鐵的開通帶來了一絲希望，但這究竟有多大的幫助難料。
七號胡同：商業地產日子好過？
紛紛擾擾的樓市話題似乎更多的都是圍繞住宅市場，另一大頭，在一段時間被譽為“避風港”的商業地產日子如何呢？城鎮化的進程讓每一個居于其中的人都深刻感受到了變化，其中商業地產的蓬勃也是重要方面。在煙臺這樣并不很大的城市里，各區的綜合體迎來了大發展，芝罘、萊山、福山和開發區就有近30個綜合體項目，憑借豐富的業態和強大的功能構架起煙臺商業圈新格局，有效地帶動基礎設施建設,保障城市化的進程。但機遇和風險向來并存，綜合體扎堆，不僅考驗著一座城市的規劃能力、發展速度和人口導入是否能與之匹配，也考驗著開發商們，畢竟每個綜合體都是那些業態，很難不出現產品的雷同，綜合體中的住宅項目大多也比普通住宅價格高出一些，寫字樓的銷售壓力不小......在冷淡的市場大環境下，商業地產還能再次成為“避風港”嗎？
八號胡同：業內嘴仗挺過癮？
每到市場陷入膠著，各種嘴仗就免不了，專家們和房地產從業者各抒己見，觀點滿天飛，也讓購房者看的眼花繚亂。王石放言擔憂稱“下一個倒下的是萬科”，任志強是為數不多的、始終堅持認為2014房價和成交量會小幅上揚的開發商，潘石屹則毫不客氣地點評道：“王石擔心十年之后倒下去的是萬科，我覺得太樂觀了。”
拋開全國大市場，單就煙臺來說，此前一邊倒的看漲市場也在今年萎靡的數據面前出現了分化，一些冷靜甚至有些悲觀的聲音開始出現，和仍在堅稱走高的人們相左。在最近熱議的金九銀十話題中，正元怡居營銷負責人苑郎稱，今年樓市銷售大不如往年同期，搞促銷、打價格戰早就開始了。上上品房產經紀副總經理王成良也稱，局部開發商為完成下半年的銷售計劃，勢必將在這一階段推出打折促銷的價格戰。另一邊，閩泉·御福林董事長吳福林就認為，市場需求很大，只是大家對房價比較敏感，但實際上煙臺房價沒有下降空間。專家們吵得熱鬧，但對于購房者來說，出手與否還要看自身的需求以及經濟能力等綜合考慮。
